📣 Solliciter qu’une clause de durée d’un bail soit réputée non écrite (car faisant échec au droit au renouvellement) vaut demande de requalification en bail commercial, à former dans les 2 ans du bail à peine de prescription (Cass Civ 3, 7 décembre 2022 n° 21-23.103).
En l’occurrence, un #entrepreneur louait depuis 2009 un terrain nu sur lequel était installée une station de lavage démontable, via un bail de 7 ans, sans renouvellement possible.
Au terme des 7 ans, quand le bailleur a donné congé au locataire, celui-ci a invoqué le caractère non écrit de la clause de durée du bail car faisant échec à son droit au renouvellement du bail, afin d’obtenir l’annulation du congé, conformément à l’article L 145-15 du code de commerce (modifié depuis la loi Pinel de 2014). Pour ce faire, le locataire considérait que, bien que le bail n’ait pas été qualifié ainsi, il s’agissait d’un bail commercial au statut protecteur car destiné à exploiter une activité commerciale.
Les parties s’opposaient sur le sort d’une clause de durée sans renouvellement insérée dans un bail commercial, modifié depuis la loi Pinel de 2014, selon que la loi Pinel s’appliquait ou non au bail conclu en 2009, et avec ▶ quelle prescription s’appliquait à la demande (aucune si la loi Pinel s’appliquait (clause réputée non écrite) / 2 ans si la loi Pinel ne s’appliquait pas (clause nulle).
🔎 Que nenni, la Cour de cassation a considéré que cette demande revenait pour le locataire à solliciter, pour contester la clause de durée, la requalification du bail en bail commercial, soumise à une prescription de 2 ans depuis la conclusion du bail, en application de l’article L 145-60 du Code de commerce (en vigueur avant la loi Pinel, dont l’application était indifférente).
Aussi, si sur le fond le locataire pouvait prétendre au renouvellement du bail, requalifiable par le juge en bail commercial, la demande formulée tardivement l’en a empêché.
👉 #Entrepreneurs et #Dirigeants, attention quand vous signez un bail. Au-delà de ses termes, seule une analyse de la réalité de son exécution (en l’occurrence votre activité) vous permettra de connaitre l’étendue de vos droits – et le délai pour les faire valoir – pour sécuriser votre activité.
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