Statut protecteur du #bail commercial : quid des locaux accessoires non immatriculés au RCS ?
📣 Pour bénéficier du statut protecteur du bail commercial, le locataire doit utiliser les locaux pour exploiter un fonds de commerce (L 145-1 C. com).
Il peut s’agir :
– du siège social
– ou de locaux accessoire ▶ quand leur privation compromettrait l’exploitation du fonds et ▶ qu’ils appartiennent au propriétaire du local siège / ou à un propriétaire différent si les locaux accessoires ont été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe (C. com. art. L 145-1, I-1°)
🚫 A défaut, le locataire ne peut prétendre ni au renouvellement du bail à son expiration, ni à l’indemnité d’éviction en cas de reprise des lieux par le bailleur.
💡 C’est l’#immatriculation du fonds siège auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) qui permet de prouver l’existence du fonds de commerce.
🔎 Mais quid en l’absence d’immatriculation au RCS d’un local accessoire (établissement secondaire) ? Comment prouver qu’il fait partie du fonds alors qu’il n’est pas immatriculé au RCS ?
En l’occurrence, un bailleur refusait de renouveler le bail d’un entrepôt de stockage pourtant indispensable à l’exploitation du fonds de grossiste de vêtements (dont la boutique -siège- était distincte), au motif de la non immatriculation de l’entrepôt -établissement secondaire- au RCS.
Par un arrêt du 2 avril 2022 (n°19-12702), la Cour d’appel de Paris a considéré ▶ qu’il s’agissait d’un local accessoire car “indispensable au modèle économique choisi pour son exploitation” et ▶ que le #bailleur avait bien connaissance, lors de la signature du bail, du caractère accessoire de ce local. A raison de ces 2 conditions, ⏩ l’immatriculation de l’entrepôt au RCS n’est pas obligatoire pour bénéficier du droit au renouvellement du bail (et plus largement de l’ensemble du statut protecteur).
A noter que :
✔ les juges apprécient souverainement le caractère accessoire du local pour l’exploitation d’un fonds
✔ c’est au locataire de prouver le caractère indispensable du local accessoire pour l’exploitation d’un fonds ⏩ l’immatriculation du local accessoire, bien que non obligatoire, est un indice fort facilitant cette preuve
✔ lorsque local principal et local accessoire appartiennent au même bailleur, le caractère accessoire (par sa connaissance de l’utilisation) est présumé / lorsqu’ils appartiennent à 2 bailleurs distincts, le locataire doit prouver que le bailleur du local accessoire savait, lors de la signature du bail, qu’il serait utilisé avec le siège même situé ailleurs
👉 #Entrepreneurs, veillez à sécuriser les baux que vous signez pour l’ensemble de vos locaux, en précisant leur contexte sur les baux et en immatriculant au RCS et mettant à jour le Kbis en fonction des modifications.
All In. Avocats est à votre disposition pour vous accompagner dans le cadre de la négociation et signature des baux pour sécuriser vos activités.
